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DIW Wohnungsneubau

DIW-Prognose: Der Boom im Wohnungsneubau geht zu Ende

Die Baukonjunktur bleibt auch in den Jahren 2018 und 2019 deutlich aufwärtsgerichtet, so die Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), die im Rahmen seiner jährlichen Prognose des Bauvolumens im Auftrag des Bundesbauministeriums (BMUB) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erarbeitet wird. Allerdings werden die Investitionen stärker in Sanierungen und Modernisierungen und weniger in den Wohnungsneubau fließen.

Die Bautätigkeit der gewerblichen Wirtschaft und die der öffentlichen Hand werden voraussichtlich weiterhin nur moderat steigen.

Deutlich zulegen werden allerdings die Preise für Bauleistungen, weil die Kapazitäten der Branche insgesamt stark ausgelastet sind. Kostensteigerungen bei Löhnen, Energie, Rohstoffen und Grundstücken dürften dementsprechend stark durchschlagen. Den nominalen Steigerungen des Bauvolumens von 373 Mrd. € im Jahr 2017 auf 392 Mrd. € im Jahr 2018 und 414 Mrd. € im Jahr 2019 dürften daher deutlich schwächere reale Zuwächse gegenüberstehen. Die Steigerungsraten dürften 2018 bei 1,8 % und 2019 bei 2,4 % liegen. Weiterhin bildet der Wohnungsbau dabei das Fundament mit Wachstumsraten von real 3,5 % in diesem Jahr und weiteren 3 % im Jahr 2019. Der öffentliche Bau wird in realer Rechnung in diesem Jahr deutlich verlieren (-1,6 %) und im darauffolgenden Jahr das Niveau mit 0,6 % nur leicht ausweiten. Der gewerbliche Bau wird im laufenden Jahr stagnieren (0,2 %), im Jahr 2019 allerdings mit einer Ausweitung von 2 % einen spürbaren Beitrag zum Wachstum der Branche leisten.

Boom im Wohnungsneubau geht zu Ende

In den vergangenen Jahren boomte vor allem der Wohnungsneubau mit Zuwachsraten von jährlich teilweise deutlich mehr als 10 %. „Der Neubauboom geht allerdings zu Ende“, so die DIW-Ökonomen Martin Gornig und Claus Michelsen. „Bekanntermaßen ist in den gefragten Lagen der großen Städte das Bauland knapp, und die Bauwirtschaft arbeitet an der Grenze ihrer Kapazitäten“, so Michelsen weiter. Zudem stagniert die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten seit den Sommermonaten 2016. Dies gilt insbesondere für den Eigenheimbau, der in den kommenden Jahren zudem unter den perspektivisch wieder steigenden Zinsen und den erheblich gestiegenen Bodenpreisen leiden dürfte. Aber auch im Geschosswohnungsbau hat sich der Aufwärtstrend abgeflacht. In diesem Jahr wird das Neubauvolumen zwar noch einmal kräftig steigen – prognostiziert ist ein Zuwachs von 8 %. Spätestens im kommenden Jahr fällt dieser aber mit 4 % deutlich geringer aus. Unter Berücksichtigung der steigenden Preise für Bauleistungen dürften die Wohnungsneubauinvestitionen in realer Rechnung dann nur noch um rund 1 % zulegen.

Angesichts der nach wie vor großen Nachfrage auf den städtischen Wohnungsmärkten sollte die Politik neben der Baulandentwicklung auch Anreize zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums auf bereits bebauten Grundstücken setzen. „Die Aufstockung von Gebäuden, die Bebauung in zweiter Reihe und das Schließen von Baulücken birgt großes Potenzial, Wohnraum dort zu schaffen, wo die Nachfrage groß ist. Mit einer Investitionszulage für die Nachverdichtung könnte die Politik zusätzliche Investoren aktivieren“, so Michelsen. „Diese Förderung kann in Stadtentwicklungsgebiete fließen und damit zielgenau den Bau dringend benötigten Wohnraums unterstützen“, ergänzt Gornig. Eine pauschale Förderung würde dagegen in der derzeitigen konjunkturellen Lage vor allem in steigenden Preisen verpuffen.

Wohnungsmodernisierungen gewinnen wieder an Bedeutung

Die nachlassende Dynamik im Neubau dürfte wieder etwas Luft für mehr Sanierungen und Modernisierungen bestehender Wohngebäude lassen. Diese wurden trotz des regen Handels mit gebrauchten Immobilien in den vergangenen Jahren nur wenig ausgeweitet. „Typischerweise wird beim Kauf einer Immobilie auch immer ihre Substanz modernisiert. Gemessen am Transaktionsvolumen der vergangenen Jahre auf dem Wohnungsmarkt hat sich hier Sanierungsbedarf aufgestaut“, so Gornig. Michelsen und Gornig erwarten daher eine Verschiebung der Bauinvestitionen vom Wohnungsneubau hin zu mehr Modernisierungen. Nach rund 4,7 % Zuwachs der Baumaßnahmen im Gebäudebestand im Jahr 2017 ist dieses Jahr ein Plus von 6 % zu erwarten und im Jahr 2019 eine Ausweitung von 7,5 %. Dabei dürften auch verstärkt wieder Impulse von energetischen Sanierungsmaßnahmen ausgehen.

Öffentliche Bauinvestitionen stagnieren, Wirtschaftsbau wächst nur schwach

Im gewerblichen und öffentlichen Bau war die Entwicklung in den letzten Jahren weitaus weniger dynamisch als im Wohnungsbau. Zwar hat der Bund in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mittel auch für Bauinvestitionen bereitgestellt. Allerdings ist für mehr als 80 % der Bauinvestitionen die kommunale Ebene verantwortlich. Außerdem haben sich die Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft mit ihrer Bautätigkeit zurückgehalten. Zusätzliche Nachfrage in diesem Segment verspricht lediglich der Neubau von Fabrik- und Werkstattgebäuden. Vor diesem Hintergrund rechnet das DIW Berlin für das laufende Jahr 2018 preisbereinigt mit einer Stagnation des Wirtschaftsbaus. Im Jahr 2019 ist ein Plus von 2 % zu erwarten. Beim öffentlichen Bau ist ein realer Rückgang um 1,5 % im Jahr 2018 und eine Stagnation im Jahr 2019 zu erwarten.

 

Die Bauvolumenrechnung des DIW Berlin

Das DIW Berlin berechnet und prognostiziert jährlich im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) das Bauvolumen in Deutschland. Das Bauvolumen beziffert die gesamte inländische Bauleistung in nominaler und realer Rechnung. Produktionsseitig werden Beiträge des Bauhaupt- und Ausbaugewerbes, des verarbeitenden Gewerbes, der Baunebenleistungen sowie Eigenleistungen der Investoren ausgewiesen. Nachfrageseitig werden Wohnungsbau, Hoch- und Tiefbau im Unternehmensbereich sowie öffentlicher Hoch- und Tiefbau ausgewiesen. Unterschieden wird im Hochbau zwischen Neubauleistungen und Baumaßnahmen im Bestand.

Ausführlich in: DIW, Artikel im DIW Wochenbericht 1+2/2018 unter www.diw.de

Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

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